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Montag, 24.04.2017
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Wird der 95%-Share-Deal abgeschafft?

Liebe Leser

Wer anstatt im Wege eines Asset-Deals eine Immobilie im Wege eines Share-Deals kauft, kann den Erwerb so gestalten, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt. Wenn nämlich nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile der Gesellschaft, der sie gehört, erworben werden und mindestens fünf Prozent davon beim Alteigentümer bleiben, dann wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Diese Konstruktion ist insbesondere bei großen Portfolien mit kleinen Einheiten oder großen Einzelobjekten attraktiv. Geschlossenen Fonds ermöglicht sie mitunter, die Erwerbsnebenkosten nennenswert zu verringern.

Eine bundeseigene Datenbank dokumentiert seit 1999 Deals mit Wohnungsportfolien, die mehr als 800 Wohnungen umfassen, seit 2006 auch kleinere. Auf sie beziehen sich die Grünen mit einer aktuellen "Kleinen Anfrage" an die Bundesregierung. "Der Handel mit Mietwohnungsbeständen und Wohnungsunternehmen übertrifft alle Rekorde", schreiben sie und verweisen auf einen Anstieg des Transaktionsvolumens von 13 auf 79 Milliarden Euro binnen 7 Jahren. Insbesondere der hohe Anteil von Wiederverkäufen bereitet den Grünen die Sorge, dass Mieten in Ballungszentren steigen, wenn umfangreiche Wohnungsbestände in den Händen weniger großer Marktteilnehmer konzentriert sind.

Dem grünen Reflex, dass zirkulierendes Geld, das nicht unmittelbar dem Verbraucher zukommt, Ungerechtigkeiten auslöst, hält die Bundesregierung entgegen: "Renditeorientierter Handel mit Wohnungen führt nicht automatisch zu steigenden Mieten und zum Verlust bezahlbaren Wohnraums." Weil die Geschäftsmodelle der Marktteilnehmer so verschieden sind, würden es auch und gerade die Wiederverkäufe ermöglichen, Wohnungsportfolien so zu optimieren, dass jeweilige Stärken der Geschäftsmodelle zum Tragen kommen, was wiederum auch für gleichbleibende Mieten sorgen könnte.

Durch Share-Deals, so eine Schätzung des hessischen Finanzministeriums, entgehen dem Fiskus jedes Jahr rund eine Milliarde Euro, das sind immerhin fast 10 Prozent des derzeitigen Grunderwerbsteueraufkommens. Die Antwort der Bundesregierung gibt jedoch an keiner Stelle zu erkennen, dass sie da Handlungsbedarf sieht. Dass sie hingegen in Immobilien-Crowdinvestings, die bisher in Summe für 40 Millionen Euro pro Jahr stehen, ein "systemisches Risiko" sieht, mutet vor dem Hintergrund ein bisschen bizarr an.

Eine gute Woche wünscht
Tilman Welther

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